本报记者 晏耀斌 北京报道 2O;Lw@W  
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　　 所有与房地产有关的部门，近来神经都绷得很紧。 >
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　　 2009年12月18日，住房和城乡建设部（下称住建部）全国建设会议在北京召开。一如过去，住建部对外保持着高度的警惕，尤其是对新闻媒体，能够进入会场的只有新华社等六家中央媒体。 trl Z^K  
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　　 在楼市政策频繁出台之际，作为房地产市场主管部门的会议，还是吸引了大批新闻记者蜂拥而至，但均被拒之门外。 qM}Uk3N0  
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　　 记者了解到，住建部邀请了600多位副市长参会，最终有200多位副市长到会，北京等一线城市大部分到会。而住建部部长姜伟新在会上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者；严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。 f"i(+:la  
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　　 《华夏时报》还从一现场记者处了解到：住建部这次年度会议不单单局限在总结2009年和部署2010年工作。这一点，从拟邀600名地方副市长就可以看得出。“这些副市长几乎都是主管城建工作的，而且这样的邀请在住建部年度会议中还是首次。”上述记者透露。 |W $epOLg  
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　　 据一住建部内部人士透露：会议分两个部分：上午为住建部领导讲话，下午分组讨论。 o\<m99Ub  
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　　 由于上述六家中央媒体记者事先都得到住建部“不得透露会议内容”的关照，该记者很谨慎地说：“从这些天中央出台的楼市政策和住建部的职能，其实可以想象得到会议的内容。” &ed&2t`Y  
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　　 上述住建部人士告诉记者，约见这些副市长的目的有两个：其一，统一思想贯彻“国四条”；其二，协商完成保障性住房计划，但两者联系紧密。 $FR1^|P/G  
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　　 “国四条”指的是12月14日国务院常务会议决定完善房地产市场健康发展的四条意见。“住建部约见地方副市长的行动发出的信号非常明显：党中央和国务院对当前部分城市房价涨速太高高度关注。而住建部就是通过这样的行动，和地方统一思想，不折不扣地执行中央政策，保证房地产市场健康发展。” }M U}-6  
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　　继中央经济工作会议后，相关领导不断对楼市进行表态。在营业税优惠政策取消后，12月17日，国土资源部、财政部等五部委联合发出《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求：加强土地出让收支管理，要求地方政府不得截留、滞留、分期收取土地出让金。一般土地出让收入必须在1年内缴纳，特殊情况必须在 2年内缴纳，首付不得低于50%。 e8E*Urtz  
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　　 那么，住建部会不会有什么具体的措施呢？上述住建部内部人士还表示：“11月中旬住建部已就商品房销售下发了通知，其中措施包括打击捂盘等。根据职能分工，住建部在这次会议中会就保障性住房做出部署以协助控制房价，并不会涉及到具体政策。” hv.33l  
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　　 部署保障性住房实际上也是贯彻“国四条”的具体表现。“国四条”中第四条要求：要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。也就是说，自明年开始每年相当于要完成513万户低收入家庭住房问题。 HV0!G-h  
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　　 然而就在今年5月，住建部、发改委、财政部《关于2009-2011年廉租住房保障规划的通知》规定：从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中2010年解决245万，2011年解决204万。 r [NI#wW  
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　　 计划一下子增加了一倍多，难度可想而知。 ko7*9`  
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　　 这恰恰是一个老大难问题。此前全国人大常委会的调研表明，今年前8个月，我国保障性住房建设进度缓慢，前8个月保障房完成率不足1/4。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，难以完成保障房建设计划。 NCu:E{([  
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　　 “约见地方主管城建的副市长，就在于让其明白推进保障性住房在协助调控房价、促进房地产市场健康发展中的重要性，虽难也要完成。”上述住建部内部人士表示。可谓推进保障性住房建设意在曲线调整房价。 g#W/WKvM  
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陈晓文 'aFjyY?%  
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　　又见控房价。但若仔细推敲“遏制房价过快增长”提法，多少算“过快”，这让政策的执行力度再现忧思。 Ul41R Ny)  
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　　12月18日，为期半天的住房和城乡建设部年度工作会议在北京召开。住房和城乡建设部有关负责人表示，落实国务院常务工作会议精神，遏制房价过快上涨是2010年全国住房建设工作的第一项任务。 0!^vQ  
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　　本报记者获悉，作为2010年全国住房工作的头等大事，稳定房地产市场的任务已经形成责任制分解：省级政府负总责，地市级政府抓落实。这让200余个城市的主管副市长莅会备受关注。 ATdK)gG  
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　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，政府原来注重从增加供给角度调控房价的手段已经转向了供需双方入手调节。双向调节会力度更大，见效更快。 f"8!uE*;  
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　　与此同时，一直在讨论但是迟迟没有落实的物业税等税收政策，也被作为重点进行研究。
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　　本报记者获悉，当天早上的会议上，住建部有关负责人也提出，2010年住房和城乡建设部门会配合税务部门加快研究房屋持有环节征税问题。 [J6*Q9B<V&  
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　　60平米经济适用房“受命” cjd Z.jR2  
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　　国务院常务工作会议，第一次提出了加大公共租赁房供地的政策。这意味着，公共租赁房这一新生保障住房产品，被提升到稳定房价的高度，加以大规模建设。 &vy/Vd  
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　　在公共租赁房后，住建部又将经济适用房作为抑制房价过快上涨的工具推出。 :-I~-Yj  
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　　政策工具越加细致。住建部有关负责人说，加大经济适用房投放，以抑制房价过快上涨，必须加强经济适用房准入和管理，经济适用房单套面积必须控制在60平方米。在此基础上，鼓励地方政府根据实际情况，加大经济适用房建设，适当放宽经济适用房购买范围。 Pd,+= ML  
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　　经济适用房在各地建设的一个大问题是：很多地方政府喜欢将经济适用房建成大户型，以便增加其购买吸引力。 {u1Rc/Lw  
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　　记者调查了解到，虽然住建部此前就提出了经济适用房控制户型面积在60平方米，廉租房控制在50平方米的要求。很多地方政府仍然随意将经济适用房单套面积扩大，大部分地方政府将60平方米的单套户型建筑面积限制理解成为使用面积来执行。 1b 6ox6  
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　　住建部12月18日再次强调经济适用房单套面积控制问题。并提出，在房价过快上涨的城市，地方政府可自行确定经济适用房建筑规模，但是这个规模是总建筑规模，而不是随意扩大单套建筑面积。 }Z|uLXaz  
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　　据记者了解，2009年保障性住房建设任务总体建设速度很快，计划完成不错，但是呈现了中西部不平衡的问题。在一些二三线城市，因为房价涨得不快，经济适用房陷入销售难题；而在一些房价上涨过快的城市，由于政府土地出让等问题，经济适用房建设规模不大。 HhmC
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　　为了加大对中西部地区的保障性住房建设工作的支持，2010年住建部和发改委等部门还将继续适当加大中西部地区保障性住房建设的中央投资比例。 Y
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　　住建部要求地方使用中央代发的债券要重点用于保障性住房建设。各级住建部门要抓紧与土地改革和财政部门协商，确保建设用地和资金的落实。在国家计划下达以后，要尽快落实。 "]jGCo>9  
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　　此外，住建部对于有的地方开展了廉租住房共有产权管理的探索也进行了肯定，鼓励多种形式向市场提供有效的中低价位、中小套型的商品房、政策性住房，以抑制房价。

清理地方“救市”政策 `Z3Qx~fx  
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　　12月18日住建部有关负责人表示，2010年各地政府必须将落实国务院常务会议关于稳定房地产市场的工作会议精神，抑制投机、投资性购房也被作为重点提出。 H$^b.5K  
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　　各地优惠政策包括“二套房贷”、“土地出让金优惠政策”等。 VQm)32'  
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　　住房和城乡建设部门2010年将重点配合信贷部门研究“二套房贷”的具体认定标准，严格推行“二套房贷”政策，控制投机、投资性购房需求。 d9zI A6y  
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　　12月17日的五部门加强土地收支管理的政策出台后，地方的土地分期付款等优惠政策都将到期，被叫停，大大提高了购买土地的门槛。 ?fog 34g  
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　　邹晓云分析说，上述国土资源部等5部门的政策虽然不是最新的政策，如果严格执行起来，也会对土地市场起到不小的作用。最明显的作用是，地方政府应该取消掉此前出台的分期支付土地出让金的优惠政策。 t'uZho~^F  
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　　2009年约有18个主要城市出台了土地出让金优惠政策，如果此项政策被全部清理掉，对开发商热情拿地是个不小的打击。 Dt~Jx\\  
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　　常理来说，房地产企业到年底都应该观望明年的形势，年底是土地市场成交的淡季。但可以简单梳理的近期疯狂是，在今年年底却完全不同，地方政府打着“加大土地供应”的牌，在年底猛烈推出土地，开发商趁着手中有丰富的资金，也在疯狂拿地。万科、保利等一线房地产企业在12月份又掀起了不小的拿地热潮： :*bmc/c  
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　　12月15日万科以10.5亿的价格在长春拿下“228厂”地块；保利则在一日之内在成都、北京两地花掉了44亿元，拿下了4块地；多次出手而未果的远洋地产也猛砸48亿拿下了北京亦庄地块。 [sC]<2
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　　一位不愿具名的专家分析说，国土部等5部门12月17日出台的加强土地收支管理的规定，佐证了这些房地产上市公司年底疯狂拿地的真实原因。 +Y!9)~f}7X  
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　　以一个10亿元的土地案例为鉴，新规定后开发商付出的5亿元，可以在年前拿到2.5块同样的土地。开发商抢在新政策出台之前拿地，就造成了土地集中成交，“地王”频出。 O a_2J#~$  
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　　邹晓云提醒说，新政策意在抬高购买土地门槛，但是更要注意防止造成土地垄断。大型上市房地产公司将大量土地囤积在自己手中，难以形成土地有效供应，对增加普通商品房供应和抑制房价不利。 f>)k<-<yj  
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　　政策工具逻辑：供求双向调节 D?w?0b Eu  
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　　12月18日早上，住建部有关负责人还表示，住建部门在2010年会配合国土等有关部门推进房地产开发企业诚信管理等工作。 #zC_;u$  
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　　目前，北京市已经推出将开发商囤地、不按期开发列入诚信内容，依据此将限制该开发商今后在北京拿地。 k zhek >  
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　　为配合遏制房价，住建部要求各地规划部门2010年加快地方控制性详细规划审批，加快普通商品房项目开工审批等。 ^CUeq"GYoZ  
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　　与此同时，另一项大规模投入普通商品房的动作也准备出台：2010年大规模加大城市和国有工矿棚户区改造工作。 4h
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　　财政部、发改委、住建部等部门准备近日出台“加快城市和国有工矿棚户区改造工作的意见”，其中将提出对城市和国有 工 矿 区 棚 户 区 改 造 实 行 中 央 投 资 补 贴 的措施，允许地方政府将廉租房建设资金和城市、国有工矿棚户区改造统筹使用。
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　　2010年城市棚户区改造就有170万户。而城市棚户区改造等于旧城改造，其置换出来的土地市场运作比较容易，能够给市场提供大量优质土地，同时可以增加中低价位、中小套型商品房供应。 )v1n#m,W  
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　　同时，住建部等部门还要求地方政府，2010年要增加中小套型、中低价位商品房的用地有效供应，加快项目审批，检查房屋楼盘销售，打击捂盘囤盘，以便尽快增加供应量。 M,Q(7z?#5  
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　　另外，住建部还提出2010年在全国南方和北方各选取一个城市作为试点，推行商品房精装修交房工作。 :E/]Bjq$;  
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　　住房和城乡建设部总经济师李秉仁在12月14日召开的“中国城市建设与房地产发展论坛”上表示，今年住房工作的核心仍然是“住有所居”，推进绿色建筑等工作是为了让居民住得好，稳定房价和加大住房保障工作是为了让居民有房住。 gc-y UH0I  
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　　住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青日前在北京万科中粮假日住宅产业化试点项目开工仪式上说，精装修可以使房屋建设工期缩短1/3。目前推行，不仅有利于建筑节能，更能增加商品房供应。

睇下会点

　《福布斯》评选全球七大金融泡沫　———中国房地产市场位居全球第二大 mG2*s ^$  
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　　本报讯　日前，美国知名杂志《福布斯》评出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中国的房地产市场位居第二，其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策，这很大程度上促成了房地产价格、股票价格的虚高。 g+o
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　　不过，《福布斯》也指出，中国的房地产泡沫是可以避免的。“中国的增长看上去‘疑似’当年日本和美国市场崩盘前的状况，大的开发商严重依赖金融高杠杆，即利用银行贷款来发展房地产和所谓‘价格永远上涨利率永远走低’的概念。” sf4NKe2*  
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　　值得一提的是，今年连创历史新高的黄金被《福布斯》列为全球七大金融泡沫之首，“金价在过去十年内上涨了逾300％，部分是由于投资者认为黄金在金融危机时是财富最好的储备投资。但黄金作为资产并不能产生任何实质的收入，不过，金价上涨的趋势对投资者是永远的诱惑”。 X4LU/f<f  
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　　此外，新兴市场、美国国债、大学学费、交易买卖基金和铜价也相继被《福布斯》列为当前金融泡沫。《福布斯》认为，铜价的上涨与中国需求有直接关系。“在房地产繁荣发展的时候，铜的现货价格也在不断攀升。在短短三年，铜价就从2004年的1.5美元一磅上涨到了4美元一磅。尽管在2008年间铜价一度回落至2美元一磅，但是此后价格却一路上扬。强大的铜需求部分来源于中国。”

　昨日,国务院常务会议要求,将加快保障性住房建设、遏制部分城市房价过快上涨的势头。有专家表示,中央已注意到持续高企的房价,本次会议起到“风向标”的作用,将有可能成为另一个“9.27”,成为楼市进入“拐点”的最大信号。 {\3ZmF  
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　　遏制房价过快上涨 1sgI,5liUs  
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　　为保持房地产市场的平稳健康发展,国务院会议要求继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,争取遏制部分城市房价过快上涨的势头。 9<BC6M_/  
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　　国务院会议提出增加普通商品住房的有效供给、支持自住和改善型住房抑制投资投机性购房、继续加大规模推进保障性安居工程建设等四个要求,并力争用三年的时间,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 xi|T7,\X  
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　　会议认为,为应对国际金融危机采取的促进房地产市场健康发展政策取得良好效果,但随着房地产市场的回升,一些城市出现房价上涨过快等问题,应引起高度重视。 g{wOq{7V  
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　　据了解,这是自9日以来不到一周的时间里,高层第三次对房地产发出警示信号。 J{fTx@?(  
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　　会否成为另一个“9.27”? RV^ N4q4  
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　　不少房产专家指出,12月14日的国务院常务会议,不仅起到起到“风向标”的作用,更是政策进入“下拐”的信号,将有可能成为另一个对楼市影响较大的“9.27房贷政策”,“12.14”也有可能成为房地产市场发展中的重要的日期。 <4r3ZV;'  
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　　知名房产专家赵卓文指出,12月14日的国务院常务会议放出的政策转向的信号,将使广州乃至全国的房地产市场面临比较紧的政策环境。接下来,开发贷款及二次房贷都面临着被收紧的可能性很大。“对开发商和投资者而言,政策将直接作用他们的行为,本次会议起到的作用将会不亚于2007年的二次房贷,'12.14’也将如'9.27’一样,对房地产市场影响甚远。” .!|\Y!]^r  
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　　但也有不同的观点,中地行董事长徐建平认为,本次会议的要求仅仅是中央针对之前没有做好的工作进行的强调补充,对楼市影响不大。同时,资深房产专家韩世同认为,对楼市影响最大的就是收紧银根,而从本次会议来看,并没有这方面的要求。 j4pxu
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　　三个信号 (JV [7u -  
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　　12月9日,国家发改委主任张平表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,要抑制投机性购房 G
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　　12月9日,国务院会议提出:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 w)}' {]P"c  
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　　12月14日,国务院常务会议决定:加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。 Egy#_ RT{  
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　　9·27房贷新政 t!^ j0q  
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　　2007年9月27日,在全国楼价持续飙升的现状下,人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业 性 房地产信贷管理的通知》,第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,首付比例和利率水平随套数增加。全国楼价应声下跌,被称作“9．27房贷新政”。

　预测：楼价将会见顶 Zw@=WW[Q`p  
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　　“投资、投机性买家是助推楼价持续飙升的关键因素,而随着政策转向信号的到来,将进一步加强投资者、投机者的观望心态,同时,随着楼价持续飙升,也会使一些不急于买房的改善型买家延长购房时间。因此,在短时间内,成交量会持续下降,楼价也将会见顶并且在短时间进入暴跌通道。”赵卓文表示。 3UXaA;  
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　　今年年初以来,广州乃至全国的楼价持续飙升。据记者了解,广州1月份的成交均价每平方米在8000多元,而刚刚过去的11月份,已经上升到万元以上。另据上海永庆房屋统计,近4年上海市区（外环以内）一手住宅均价涨幅达88.5%,2006年上海市区一手房成交均价为1.22万元,2009年（截止到10月）均价攀升至2.3万元,不到4年的时间里涨了近一倍。北京的房价涨势同样不亚于广州和上海。 $W_sIS0\z  
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　　某知名房地产公司相关负责人坦言,本来对房地产市场后市充满信心,随着会议传出来的信号,会对后期楼市信心不足。“从近期广州楼市来看,看房者日益减少,成交量也逐渐减小,本次会议可能会加重买家的观望情绪,不排除成交量会持续下降。” MgpjC`  
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　　建议：购房者要谨慎入市 eHX;*~e6)  
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　　赵卓文指出,在目前楼价持续高企、以及房产收紧政策信号出现的情况下,明年广州的房地产市场将不容乐观,针对投资者、投机者而言,要警惕风险,而对自住及改善型买家来说,也不要急于买房。 qnO>F^itF  
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　　赵卓文分析,今年第一季度,广州乃至全国的投资者开始在全国范围内“抢房”,而从第三季度以来,却出现完全不同的现象,这些投资者开始犹如“烫手山芋”似地抛房,这一“抢”与一“抛”间,却助涨了楼市的不稳定因素,楼市泡沫也若隐若现。因此,在房地产发展前景不明朗的情况下,不管是自住者还是投资者,在买房的过程中要慎重再慎重,甚至在近期不买房。

　每经记者　张敏　发自北京 +H**VdM6s  
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　　“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。”昨日（12月14日），国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。 z%lLbKSe  
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　　会议出台了调控房地产市场的一系列措施，其中，“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应”，“加大差别化信贷政策执行力度”这两条格外引人关注。 9]4W  
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　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向《每日经济新闻》表示，国土部、住建部、央行等相关部门未来或有更细化的调控措施出台。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，对一线城市来说，明年房价下跌的可能性大于上涨。 HSG7jC'_  
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　　调控·供地 !5^&?plC@  
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　　增供中低价位、中小套型用地 O'.sK pXe  
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　　会议提出，未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 )<K3Fz Bs  
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　　“增加普通商品住房的有效供给”被放在重要位置。会议要求，要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。 ^| r6>b  
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　　“这意味着，明年的土地供应量仍将保持较高水平，同时，囤地等行为也将得到严惩。”邹晓云认为。 sZh| <2  
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　　来自国土部的数据显示，前三季度，全国普通商品房用地供应33182.99公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品房用地供应6002.94公顷，同比减少45.0％，占住宅用地供应量的14.9％，同比下降14.6个百分点。 P9f,zM-  
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　　这是高层近期第二次强调“中低价位”。在上周的全国发展与改革工作会议上，发改委主任张平表示，“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房”。 qBDhCE  
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　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松此前接受本报采访时曾表示，松动多时的“70／90”政策或将加强。 8{B]_: -:  
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　　调控·信贷 g;-6Hg'  
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　　加大差别化信贷政策执行力度 @.8FVF  
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　　会议提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，并强调“加大差别化信贷政策执行力度”。 _xu_W;nh  
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　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，这体现了　“区别对待，有保有压”的原则，这是本次政策的一个重要变化。未来对投资投机性需求的抑制力度会继续加大，鼓励自住型需求的相关优惠政策或将延续。 Q&`if O  

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　　记者发现，在高层多次提到“抑制投机性购房”后，本次会议首次提出抑制　“投资性购房”，要求“抑制投资投机性购房”。2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》时，曾要求“遏制投机性炒房，控制投资性购房”，该通知后来被称为“国15条”。 78h!D[6  
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　　杨红旭表示，针对大户型、高档房的物业税，明年会加快推出，并极可能在部分城市试点实转，中央也可能会重申“171号文”，紧缩外资购房政策。 UZ-[vD1n  
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　　调控·监管 !.cno&  
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　　完善土地出让和房屋预售制度 j|w_BO 9  
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　　在房地产市场秩序方面，会议要求，加强房地产市场监测，完善土地 招 拍 挂 和商品房预售等制度。 |_u|Td(n  
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　　杨红旭表示，这两项制度引起的争议较大，因为它们滋生了囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等市场乱象。他认为，商品房的预售标准可能会被调高。 #v\o@ArX  
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　　近日，不少业内人士表示，土地 招 拍 挂 制度通常采取　“价高者得”的方式，是推高地价和房价的根本原因。 Fx3X  
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　　陈国强表示，土地出让中，由于政府部门通常不公开供地的节奏和规模，外界很难对市场有准确的预期，这是造成“囤地”、“炒地”等问题的重要原因。他表示，除了信息公开，土地批后监管也将是未来国土部门的工作重点。 bZCNW$C3l  
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　　此外，保障性住房建设再次被强调。会议提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 (Y~gItej  

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　　陈国强表示，保障性住房建设在未来几年内将继续提速，但这将给地方政府带来较大的资金压力。 ~vV+)KI  
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　　今年10月，全国人大发布报告指出，截至8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6％。会议还表示，目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近1000万户家庭居住在棚户区，决定用5年左右时间，基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造。

　　继12月9日发改委主任张平“抑制投机性购房”的表态后5天，国务院对房价的态度就上了一个新台阶：14日的国务院常务会议明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头。措辞从“抑制”变为“遏制”，可以看出中央对高房价的态度已变得愈发强硬。　 (dHil#l  
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　　虽然遏制房价暴涨的风暴正席卷全国，但上述政策在不同城市起到的效果并不相同。《每日经济新闻》于12月10日至昨日的一周，对上海、广州、深圳三地此前最受关注的几个人气楼盘开盘情况进行了调查，发现上海、深圳的新房市场被打上了“退烧剂”，而广州新房市场仍然供不应求，市场火热的销售气氛暂时还未因新政策的连续出台而发生变化。　　 h"4i/L3aAh  
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　　上海　高价楼盘突受冷遇　 ~mk>9Gp  
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　　在记者关注的几个楼盘中，受政策影响最明显的莫过于上海宝山区的万业紫辰苑。该楼盘开盘价为16000元／平方米，由于户型小，总价相对较低，开盘前有大量购房者预约登记。该楼盘的售楼处之前曾对外宣布，因为需求太多，购房者须在12月10日晚上8时排队领号，若领不到号便无法购买房源。　 6I-Qq?L[H  
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　　《每日经济新闻》记者在10日8时却发现，该楼盘总共推出320套房源，但当晚领号买房的不过一百三四十人，且并不是所有领号的人都会购买该楼盘房源。一位当晚领号的陆姓购房者15日就告诉记者说，他并没有购买上述楼盘，而是在周边买了一处2008年竣工的二手房，价格仅14000元／平方米。　 IP+.L]S  
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　　此前曾经连续热销的上海虹口一明星楼盘，在开盘后也遭遇冷清。开盘前，该楼盘曾向上海众多客户发出短信称，本次开盘只供应100多套房，购房者需提前10分钟排队预约。　 f<LRM  
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　　然而每经记者在当日8点50分至10点15分的一个多小时内，只看到总共26人排队。对此，该项目的销售经理说，这是因为项目前期曾发行了 200余张VIP卡，其中有100多人已经来了现场并选中了房子。即便如此，在11点至11点40分的半个多小时内，选房区内代表选房成功的掌声只响了四次。　 gh<2i\})'  
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　　现场一部分购房者告诉记者，上述楼盘2.9万元／平方米的房价偏高，且结构并不是最佳的，不值2.9万元／平方米这个价钱。　 }]+
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　　事实上，位于内中环间的上述楼盘价格并不算高。仅在一周前，位于上海市郊松江新城内的绿地蔷薇九里开价达2.1万元／平方米，比周边其他楼盘价格高出近四成，却获得了90％以上的热销。　 A ^X1  
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　　第一太平戴维斯项目市场开发部高级董事朱兆荣说，整个11月至12月初的40多天，上海是什么样的房子都好销，购房者基本不会关心房屋是否有缺陷，也不关心房价高低，只关心能否买到房子。　 x]pZcx9  
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　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟说，受近期连续性的宏观调控政策影响，上海楼市再次表现出浓厚的观望氛围；加上上海近期在徐汇和闵行两区试点经济适用房，客观上也分流了一部分消费者。　 H57wzG{xG  
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　　事实上，上周上海部分楼盘销售遇冷的同时，也有一部分楼盘热销。　 gmdA1$c  
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　　12月12日开盘的滴水湖·馨苑，一共推出400套房源，却有13000人抢购。地产业内人士分析，该楼盘的销售均价为8000元／平方米，售价合理是其热销的主要原因。据了解，在此前的12月11日，临港新城出让的三幅土地，其楼板价也达到了8000多元／平方米。　 ANlzF&K  
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　　12月14日至昨日，上海人均商品住宅成交套数依然保持在日均三四百套的水平，平均成交价格18000元／平方米左右，虽然比12月上半月21000元／平方米的均价低，但仅仅一两天的成交价格数据暂不能说明房价已经开始下跌。　 2W6t0MgZ  
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　　深圳　成交量不及二手房1／6　 zTW)SX_O  
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　　与上海、广州之前一片红火的景象不同，在宏观调控政策出台前，深圳新房市场成交量已经连续四周下跌，且下滑态势愈加趋紧。近几周的成交量，甚至较前两个月同期直降一半，业内人士直呼深圳新房遭“腰斩”。在国务院提出遏制房价过快上涨的措施后，12月12日至15日的三天内，全市一手房总共成交仅 162套。但与新房成交萎缩形成鲜明对比的是，深圳二手房成交量却在持续扩大。　 @0fiui_  
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　　世联地产监控报告指出，12月7日￣12月13日的一周，深圳一手房成交量继续下降，但成交价格却有所上涨；二手房成交量继续上升，总成交量受二手房成交拉动实现回升。　 Tw@:sWC  
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　　数据显示，受供应减少和二手房“分流”双重影响，上周，深圳一手房共成交806套，环比下降9.1％，成交均价为21486元／平方米，环比上升15.6％。上周二手房成交量暴增至5430套，环比上升26.0％，一、二手房成交量的比例为0.15：1，成交量的差距进一步扩大。　 jI45X22j  
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　　在12月14日国务院常务会议提出四项遏制房价过快上涨的措施后，深圳新房的成交数据进一步下跌。　 b =R9@!  
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　　深圳市国土资源局网站的成交数据显示，12月12日至15日的三天内，全市一手房总共成交162套，而全市可售房源总套数达到32730套。　 hDD]Kc;G^1  
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　　从单个楼盘的销售情况来看，深圳市房地产信息网《深圳楼市成交龙虎榜》显示，12月7日￣12月13日，深圳市销售排名前三的分别是上品雅园、三湘海尚和金运世纪大厦，成交套数分别为81、80、36套。这个数据较此前的成交量相差甚远。　 I@l }%L  
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　　记者查询此前两个月的周成交报告发现，此前一个多月，新盘销售前三甲的成交量均维持在200套以上。10月初的一周成交数据显示，当周销售冠军太古城花园成交达到了243套，成交前十的最后一位——茗萃园销售也达到了38套。　 c-=z<:Kf  
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　　深圳房地产信息网研究发展部吴上锦分析认为，新房成交量低位徘徊，与二手房营业税免征年限由2年恢复至5年有关，二手楼市在新政未正式执行前上演“最后的疯狂”。他称，可以预期的是，营业税新政正式执行之后，二手房成交量将大大回落。　 K%(DRkj)  
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　　广州　恐涨心理继续推高市场　 +uB.)wr  
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　　记者近期走访了位于广州市区的多个楼盘，不少楼盘一线销售人员表示，二手房的政策仅仅针对二手房，对于新盘没太多影响。　 9 y`Vg  
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　　12月13日，位于广州海珠区的翠城花园开盘，共推出300多套房源，当天就已有200套被认购。　 k_](u91  
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　　“宏观调控政策对新盘销售影响不大，我们也没有收到任何关于明年房贷变化的风声。”该楼盘的销售代表沈翠艳表示，现在市区货源缺少，就算未来政策变化，楼盘依然拥有升值空间。　 *IV_evgM7  
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　　“摇号的人太多了。”在现场样板间看楼的一李姓女士对记者表示，她当天就购买了一套100多平方米的三房。据她介绍，今年9月该楼盘价格才1.3万元￣1.4万元／平方米，现在已经涨到1.6万元／平方米。由于担心明年房价继续上涨，她赶紧买下了这套房。　 }D*5PV%d  
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　　保利广州项目部一位推广负责人士表示，尽管宏观调控政策遏制房价上涨，但购房者依然担心房价会继续上涨，这种心理似乎成了新房市场最有力的支撑。　 u8Oo@xf0Fr  
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　　长城证券房地产分析师刘昆认为，政策在短期内对市场影响不大，但这是一个逐渐循序变化的过程，对于一手市场，只有当未来预期信贷、利率政策变动一起出现时，影响才会显现。　 <BhN mEo)2  
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　　广州地产营销策划专家谢逸枫认为，近期出台的加快保障房建设等政策，对于一手房市场来说是一个利好的消息，可能会影响到市场的有效供应。另外，二手房“政策末班车”效应显现，不仅加快了意向买家购买一手房的速度，拉动一手房成交量的增长，甚至导致一些恐慌性购房者退出二手市场，转向一手楼市投资或购买自住。　 <S(`e/#[  
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　　合富辉煌集团（中国）副总经理龙斌认为，今年广州市场消化迅速，加上近期新政的出台、明年广州市召开亚运会等各种因素，使得明年新房供应趋于紧张，房价可能会再度走高。

　从2005年的“稳定住房价格”、2006年“控制住房价格过快上涨”、2007年“抑制房地产价格过快上涨”到本次提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，政府房地产调控政策的措辞一再加强，显示对房地产市场泡沫程度有清醒的认识。 |QxT"`rT  
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　　业内人士指出：“一些地方政府和银行对国家政策的不执行是房价过高的最主要原因。”　　 J6J|&Z~UT,  
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　　面对不断上涨的房价和对房地产泡沫担忧的加剧，政府接连出拳，遏制部分城市房价过快上涨的势头。专家表示，政策是否能达到效果，关键在于落实。 ]97`=,OUg  
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　　中央很清醒　态度很明确 P"ATqQG%D  
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　　14日召开的国务院常务会议决定，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。 V jZx{1kCR  
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　　今年以来，随着房地产市场的回升，北京、上海、广州、深圳、杭州等一些城市房价迅速攀升甚至创出历史新高。近10万亿元的天量信贷、飙升的房价、疯狂的地价显示房地产泡沫隐忧。 rLJjK$_x  
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　　为促进房地产市场的健康发展，我国政府先后出台了一系列措施。从2005年的“稳定住房价格”、2006年“控制住房价格过快上涨”、2007 年“抑制房地产价格过快上涨”到本次提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，中央政府房地产调控政策的态度十分明确，措辞一再加强，显示对房地产市场泡沫程度有清醒的认识。 RAi]9`*7  
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　　12月7日闭幕的中央经济工作会议提出要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。9日召开的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，旨在抑制房地产市场的投机行为。国务院亦下发通知，要求各地检查土地市场，打击开发商囤地行为。　　 XpoEZ|0  

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　　“要把地方政府和银行管好” Ub%1OQ  
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　　分析人士指出，目前的高房价对消费形成“挤出效应”，房地产业的畸形发展已严重影响到扩大内需战略，犹如在经济的血管中形成栓塞，如不及时解决，有可能导致梗阻。 O cJ(i#Q~<  
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　　“中国已经出台了不少促进房地产市场健康发展的措施，目前最急需做的事情是如何让政策得到有效落实。”亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健说，“很重要的一点就是要理顺中央与地方政府财政之间的关系，敦促地方政府投入更多资金，增加保障性住房供给。” *8#]3M]  
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　　银河证券首席经济学家左小蕾认为：“一些地方政府和银行对国家政策的不执行，是房价过高的最主要原因。抑制房价最根本的措施是把地方政府和银行管好。”她说，“国家应该调动地方积极性。建议对地方政府的政绩考核改用保障房投入、拉动就业以及增强社会保障职能等具体指标。” ZGbY  
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　　左小蕾认为，银行出于业绩考虑，在没有额度的控制下，对房地产业大量发贷，帮助维持房价高企。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也表示，“目前房地产泡沫太大，存在很大的金融风险，必须调整信贷政策，保持房地产行业的健康发展。”（记者王亚光、张正富、牛琪）　

　　据报道，国务院日前召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”专家认为，与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。可以预见，明年二套房贷等政策将收紧，房价下跌可能性加大。 :iVEm9pB)  
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　　高房价带来的民怨呈沸腾之势，高房价带来的经济风险与日俱增。虽然从一般道理上说，价格反映着价值，价值又通过成本与供求两个方面来体现。但众所周知，在我们这个社会中，无论是产品成本，还是市场供求，都有很多“非市场”因素掺杂其间。因此，价格被这些因素所扭曲也在所难免。从“抑制”到“遏制”，明确表明了中央对房地产业的态度和决心。 ED=P 6u  
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　　笔者以为，中央政府调控房价意义重大，但调控能否达到预定效果，还有着很大变数。尽管出现从“抑制”到“遏制”的战略调整，真正体现到房价上，还会遇到以下挑战。 &HIG776  
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　　其一，滞后效应。调整和改善住房的供应结构，调整土地供应结构，是一个渐进的过程。已被批准的项目不可能更改，该建还是要建，而现有楼盘尤其是高档楼盘，在调整政策的烘托之下，反会成为稀缺品，价格极有可能不降反升；银行顾忌此前的已有泡沫，怕形成坏账，怕同业竞争给自己带来压力，也会怀有投鼠忌器心理，房贷加息等措施，在极其谨慎中力度不敢太大，宏观政策有可能出现“越往下力度越小”的递减现象，这对“出拳者”的信心和魄力是一个考验。
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　　其二，遏制房价的考核目标被边缘化。挤干房地产市场泡沫，把虚高的房价通过调控政策压下来，政府本该义不容辞。但是，此项工作因为参照点、参照物的相对模糊，因此无论是从绝对数，还是从相对数来说，考核目标均不易确定。所以这样的“政绩”，极有可能最终被边缘化。 6gN>P%n  
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　　挑战三，地方利益与民生分量不易摆正。地方政府在土地出让中只要有利可图，民生住房的土地供应量及“地段含金量”就不易保证。祖居在城市的百姓们，就有可能被以合法手段逐到郊外。因此，从“抑制”到“遏制”，需要更加以民生目标为依归。 Q~S 3d  
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　　挑战四，分配环节的挑战。在今后较长时间内，政策房都会成为稀缺商品。如果政府的注意力过多放在建设环节，忽略分配环节，就会被人钻空子，政府的努力，依然会让百姓得不到实惠。从现在防不胜防的资格造假、木马控制摇号等难题来看，分配环节的麻烦会越来越大，公共投入也会越来越大。 ?VP07 dQTe  
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　　综上所述，尽管中央对过高的房价 实 行 从“抑制”到“遏制”的转变，但是由于市场参与者的利益平衡具有较强的惯性，打破这种平衡殊为不易，所以房价的下跌，未必如想象的那么容易。

　从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束，再到最近明确提出的“遏制”部分城市房价过快上涨。国务院对房地产业完成了政策“三级跳”。15日开盘后，沪深两市地产股应声而落，盘中板块指数更是下挫2.63%。 y`Km96Ui  
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　　房地产行业的政策调整将对行业格局带来显著影响，普华永道企业并购服务合伙人李明昨日预计，明年房地产行业的并购交易将持续增长。 :3$-Qv X  
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　　专家认为，短短几天内，国务院对年内飙升的房价的态度之严厉又上了一个台阶，态度鲜明的从“抑制投机性购房”到“加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨”，力度明显重于“抑制”，房价下跌的可能性加大，但是并不能就此判断出明年房价一定会下跌。 Y*q_>kps"  
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　　对于房价走势，第一种是看跌一线城市房价。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是主基调，就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。 /+{]?y,  
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　　另一种看法认为，房价将处于平衡状态。中信建投宏观经济分析师胡艳妮在接受《证券日报》记者采访时也表示，这次提出的遏制部分城市房价过快上涨主要是针对一二线大中城市的，对于这些城市而言，房价下跌和上涨的空间都不大。 <oP"kh<D4  
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　　第三种看法是三四线城市房价会上涨。有受访者认为，此前中央经济工作会议提出的放宽中小城市户籍限制、推动城镇化的政策，对于三四线城市而言是利好，不仅房价可能会有一定的涨幅，从长期来看，侧重开发这些城市的房地产企业也会有比较好的收益。 B9(e"cMm  
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　　从抑制投机到提出遏制房价过快上涨，主要是因为房价已经超出了大多数普通消费者的承受能力。根据社科院日前发布的《经济蓝皮书》显示，中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价牟利行为打击不力等深层次原因造成的。 F3 z:|sTqc  
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　　中国普天首信集团工程师孔祥林在接受《证券日报》记者采访时也表示，政府土地 招 标 的做法、建房繁杂的手续和开发商的高额利润，最终造成了高房价。 XEvDtDR  
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　　北京市最新推出的土地政策“从2010年1月1日起，土地一级开发收回国有”从房地产开发源头上解决了这一问题。我爱我家副总裁胡景晖认为，这一政策一旦实施下来，是能保证上市土地的有效供应，同时对平抑房价起到积极作用的。 p@Ng .HE  
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　　业内人士指出，房地产消费市场有效需求持续增加，可是有效供给明显不足。供需不平衡，再加上投资、投机行为，再次助长了本已高涨的房价。 ] f<H?  
<sNkyQ  
　　从中央经济工作会议提出的针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造；到国务院常务会议要求的按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。一系列政策都旨在促进房地产市场健康发展。 R;2q=%  
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　　李明表示，房地产行业作为中国经济的支柱产业，尽管近期政策在不断调整，但仍将以“保持连续性和稳定性”为主，同时房地产行业也为海外投资者看好，房地产行业发展前景值得期待。但是，明年银行信贷的高位回落将令部分房地产企业承受资金压力，从而引发房地产行业的并购交易。

　每经记者 曾春 发自北京 k~+(X|!5w  
NL76 jF  
　　央行昨日（12月16日）发布的2009年第4季度全国城镇储户问卷调查结果似乎印证了近日决策层再次将遏制房价过快上涨提上议事日程的必要性。 dX8N7{"[  
r"uOf;m  
　　央行调查结果显示，4季度有近7成（67.2%）的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，这一比例较上季提高2.1个百分点。 d9>k5!  
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　　而高房价又在一定程度上推动了对于未来房价上涨的预期，从居民的投资方式上看，房地产投资成为首选。 4_'($FC1  
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　　预期房价还会涨房地产成居民投资首选 knU=#  
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　　房价何时能下调，老百姓何时能买得起自己的房子，这才是大家关心的问题。虽然中央已经明确要遏制部分城市房价上涨过快的势头，但是房价飞涨能够因此而放缓暂时还不得而知。 tbr1mw'G  
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　　即便房价已经高得难以承受，但居民对于房价的担忧还将持续，央行第4季度全国城镇储户问卷调查显示，对下季房价，45.9%的居民预期将上升，较上季提高4.7个百分点,较1季度累计提高29.9个百分点。 0>KW94  
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　　“我认为明年房价还是会涨，不过中央可能不希望房价上涨得像今年下半年这样快。”天相投顾金融房地产分析师石磊说。 q;{# ~<"+  
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　　不少市场分析人士对未来房价依然看好。他们认为明年房价没有下降的压力,只有上涨的压力。因为目前楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。 /y~ "n4CK~  
1tMs\e-  
　　市场的判断不无道理，居民购房的热情并没有因为房价上涨而受到影响，反而由于对房价上涨的预期增强，居民投资房地产的意愿在增加。央行调查结果显示，4季度，有42.1%的居民选择“更多投资”，居民选择“更多投资”的比例今年以来连续攀升，较年初累计提高13.0个百分点，恢复至2008年1 季度水平。从居民投资方式看，房地产、基金和理财产品、股票分列前三位。 v2tKk^6`(i  
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　　社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞也表示，明年房价上涨的速度会有所放缓，但是要指望短期内房价下调，这是不可能的。“要从根本上平抑房价，必须加大住房的供给，改变现在供需不平衡的状态。” @=kDaPme92  
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　　牛凤瑞表示，今年部分城市房价已经超过了2007年的高峰期，这显然已经引起中央的担忧。明年房地产市场政策取决于各方利益的博弈，如果中央判断房地产市场泡沫过大，那必定会加大调整力度。而如果仅仅为满足居民住房需求，防止过度炒房，那中央调节的力度势必会比较温和。 A,4 |UA?-  
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　　下季度货币政策66％银行家预期保持现状 n,+/%IZ  
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　　“今年房价上涨过快与宽松的信贷政策有很大关系。”天相投顾金融房地产分析师石磊说，由于贷款利率偏低，贷款成本降低，从而极大的释放了需求，而楼盘开发有一定时间周期，供求不足造成了供需不平衡，这是房价被抬高的重要原因。 G6?+Qzr  
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　　国金证券首席经济学家金岩石表示，货币政策要调控货币的供应量，今年以来，广义货币（M2）供应量的增长速度从年初的18%到9月超过29%，因此通货膨胀的预期不断增强，催生了股市楼市的非理性繁荣。 Vs0T*4C=
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　　因此，明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。 ?k7z5ow  
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　　刚刚结束的中央经济工作会议提出，明年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，虽然适度宽松的提法与今年一致，但是不少专家认为，今年货币政策略整体上表现为过度宽松，明年将逐步回归适度宽松。 J4 Tc q  
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　　兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委表示，除了关注货币供应量之外，货币流动速度也需要重点关注，这就是说人们对于房价上涨的预期在加强，从而导致了居民购房的热情不减。 Cb5Rr+K=  
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　　“今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。从历史来看，货币政策定调只会对来年第一季度产生明显的影响，随后货币政策会根据经济运行情况进行适当的调节。”鲁政委说。 jZX2)#a!  
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　　不过，据央行2009年第4季度全国银行家问卷调查显示，4季度银行家货币政策感受指数 （选择货币政策“适度”的银行家占比）为66.4%，较上季上升10.5个百分点，延续上季回升走势；对下季货币政策预期，66.0%银行家认为将保持现状。 A_mVe\(*M  
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　　湘财证券最新报告表示，预计在实体经济不出现意外探底的情况下，明年新增信贷不会超过7万亿，相对于今年来说是真正的“适度”宽松。 \ $PB~-Z  
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　　上述报告还认为认为，国务院常务会议决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧的可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房。在房地产行业保持平稳的前提下，按揭贷款政策收紧将有利于银行业的业绩。 v9t26>{~  
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　　石磊认为,可以预见明年二套房贷肯定会趋紧,各家银行对于首付的比例也会严格执行，而利率方面也会适当偏紧，利用信贷政策进行调节会对楼市产生较大的抑制作用。

　作者：田抒 )Uk!;b  
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　　12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。第二天，对房价即将下跌的言论便蔓延开来。对此，笔者仅谨慎乐观。君不见，这样的会议、文件、措施充斥着近年的房地产市场，所以，也且慢对本次的会议精神进行一厢情愿的深层解读。 d\_$Nb*  
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　　政府对房地产市场“一手胡萝卜一手大棒”，但大棒基本只起到威吓的作用，对房地产这个经常野过头但却支撑着家庭收入的“孩子”，口头警告是必须的，真要下手狠狠教训，还是万分舍不得啊。笔者认为，本次会议之后要有具体的措施作为补充，并且，这些措施要能彻底地执行下去，否则，精神终归是精神，现实依旧是现实。下面，来看看笔者对这次会议精神的“另类体会”吧。 007(k"=oV  
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　　第一，“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应”。这里有一个前提，那就是地方政府是个听话的“孩子”，不会阳奉阴违，真的会按照国务院的部署增加中小套型普通商品房的土地供应。如此这般，在未来两三年内房价有可能进入下降通道。为什么是未来两三年？这是由房地产开发周期决定的，现在开始土地供应，建好房子出售起码是一年以后的事情了，所以这项措施对2010年来说无异于“画饼充饥”“望梅止渴”。如果，我是说如果，地方政府舍不得放弃土地带来的可观收入，那么这项措施难免成为“一纸空文”。 %ZajM  
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　　第二，“全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作”。这也可以解读为另一场“大兴土木”的运动，大拆大建，制造刚需，对明年房地产的发展来说无异于一支“强行针”。 7l%]/`Y-  
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　　第三，“加大差别化信贷政策执行力度”，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。事实是，银监会一直都在强调“差别化”信贷，再三要求商业银行对二套房贷坚持执行40％及以上的首付比例，所以政府这次再强调但仍未给出明确定义或是有效监管措施，除了间接承认这项政策长期被“阳奉阴违”了外没有实质意义。就像叶檀所说：各家银行对“改善型”住房会进行含义最宽泛的解读，结果就是，最终市场上几乎所有的二套住房都与首套住房一样，享受到了优惠的利率政策。 Cmsg'KqqT  
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　　政府从2005年开始调控房价，现实是房价越调越高，直到2008年四季度因各味“药”的累积效应，房价才骤然“刹车”。在绝大多数人，甚至是专家学者都看空房地产时，楼市却神奇般地在短时间内从“回暖”飙升至“大热”，短暂的下跌犹如“芸花一现”。究其原因，扯开那块“遮羞布”，谁也无法否认房地产在“保增长、扩内需”之役中所起到的关键作用，可以说，房地产是拉动城市乃至国家GDP增长的决定性因素之一。在“内忧外患”的2009年，因为4 万亿的刺激，因为房地产市场的火爆，中国经济一支独秀。从这一层面上说，中国的房地产不单纯是一个产业，它承载了太多的责任与“面子”，如果没有另外的行业能支撑中国经济的“面子”，那么，“政策市”里的房地产行业还有大把“幸福时光”。

　当今中国的房市，似乎不仅是一个经济命题了，而在演化为一个社会命题、文化命题。21世纪前十年的中国房地产，像是一个有着魔幻色彩的悲喜剧—— 演绎了多少精彩跌宕的故事，创造出多少一夜暴富的神话；也引起多少后知后觉者们的一声叹息，并成为多少人乃至几代人的不堪重负。 )tq&l>0h  
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　　无房户们和千年之前的老杜同叹：安得广厦千万间？ !>,\KxnM  
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　　观望者们在纠结中望穿秋水：房事泡沫何时才能灭？ lhx"<kR4  
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　　然而笔者认为，可悲之处在于，中国的高房价短期内似乎没有调整的可能，因为它已经绑架了整个国民经济，正挟天下而自重。 JZa^GW:YQh  
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　　为什么说高房价绑架了整个国民经济？因为其一，它已经成功地绑架了地方政府的财政。随着房价一路飙升，地方政府在土地出让金上赚得盆满钵盈。据《瞭望》新闻周刊报道，2009年前三季度，北京市土地出让金达512亿元，超过去年全年总额，占全市财政收入1／3强，类似故事也发生在上海、重庆等一线城市。金融危机冲击之下经济放缓、税收萎缩，而政府投资拉动又是力度空前，原本各级政府正愁眉于后续高涨的财政赤字如何应对，不曾想今年的楼市疯狂让这一难题云消雾散。如此神奇有效的“土地财政”聚宝盆，怎能不让地方政府依赖成瘾？而当前支出庞大、负担甚重的官僚体系，如少了这一财源又该如何维系呢？ b.LMJ'1  
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　　其二，高房价还成功地绑架了中国的产业体系。早在2003年，国务院18号文件就提出房地产业已经成为国民经济“支柱产业”。在2008年中央经济工作会议上，也是冀望“发挥房地产业支柱产业作用”以应对金融危机。更有高层官员放言：“房地产业已成中国经济直接命脉”。确实，从近几年的投资来看，在利益推动下房地产投资一直突飞猛涨，目前房地产投资已占我国固定资产投资近20％，占GDP比重近10％，在一线城市的比例更高。房地产的产业链较长，对钢铁、建材及家电家居用品等产业发展的拉动作用确实不小。但当房地产对其他更具战略意义的新兴产业挤出效应越来越大，最终成功绑架我国产业体系后，我们有没有想过，国际上又有哪个发达国家，是以其房地产业而傲立世界经济的？ 9?jD90@ }  
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　　其三，高房价还在竭力绑架资金流向。飙升的房价，带来了巨大的投机空间。天量的资金正从实体部门、制造业部门流出，转入房地产市场炒作，甚至是进入土地市场的投机。只要看看近几年的上市公司财务报表，可发觉有多少家原本风马牛不相及的制造企业，正大举进入房地产市场；而房地产投资，也正成为众多上市公司的主要盈利来源。各地爆出的“地王”、“楼王”背后，闪烁的居然多是央企身影。这不得不让人感叹房市之魅，但也让人深忧，长期失血的实体制造业又将如何形成足与跨国大企争锋的国际竞争力呢？ 1&,d,<  
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　　其四，高房价正在危险地绑架居民的消费能力。本次金融危机过后，让我们最为警醒的一点就是，在经济增长中不能一味单靠海外市场，应该加强内需拉动，尤其是发挥国内消费对经济增长的巨大拉动作用。但是，在高房价之下，动辄需要一个家庭预支15至25年的年收入来购买一套房子，甚至是夫妻双方的祖辈、父母等三代人，四个家庭来供养一套房子的时候，“房奴”们的消费能力又将被压榨到所剩几何呢？ Tuk:: .jD  
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　　如此绑架让人痛心。但能否将被绑架者解救出来，破掉这一死局呢？短期之内似乎不容乐观，因为要扭转绑架格局，必须实现三个方面的改变： 0gLl>tF[H  
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　　一是改变政府职能，退出过多、过深干涉经济发展领域的权力触角，真正从管治型、建设型、高成本的政府，向法治型、公共型、低成本的政府转变。以此降低政府和房地产“同呼吸、共命运”的利益关联，切断地方政府、开发商、部分媒体及炒房投机者的利益链。然而对政府职能转变的呼声虽然已久，很多地方在 “十二五”　规划前期研究中也提出了相应建议，但真正转变谈何容易？因为这涉及到体制机制甚至是 政 治 体制的改革推进，不可避免地会遭遇强大既得利益群体阻拦。路漫漫而修远，近期看不到有何突破性进展的迹象。 StuQ}  
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　　二是转变土地产权属性，开放土地市场，使得土地供需在一个产权明晰、交易自由、价格调节的竞争性土地市场中实现平衡。因为在操作层面上，我国土地的“国有化”已经被异化为“政府所有化”，“政府所有化”又被异化为“部门利益化”，“部门利益化”又异化为“分管官员腐化”。如果要从根子上治理，那就势必得推进土地的产权制改革。但由于在明面上，有我们社会主义国家对土地国有的先天合理性；在暗地里，又有那么大的极差地租利益诱惑，因而土地产权改革一直停滞不前。虽然在世纪之交，我国理论界对土地私有化曾热议过，但至今反而销声匿迹了。 wX!q dII)  

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　　三是改变国人消费习惯，由购房转为租房，让大部分民众自动离开房地产市场这一不公平、不对等的博弈游戏。一般而言，国际标准的“房产租售比”为 1：100到1：200，但据美联物业市场研究部调查显示，2009年年底北京楼市租售比已突破了1：500，部分区域甚至达到了1：700。对于一个家庭而言，贷款购房所付月息，足以租住更大的房子，显然租比购合算。然而我们中国几千年以来“安家立业、安身立命、安居乐业”的传统观念影响之下，又如何能洒脱离开？况且当前城市中子女就学等公共福利都与户籍挂钩，而户籍都与住房挂钩。刚性需求在高房价之下，也只能无奈地刚性下去。 KWq&<X5  
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　　综上所述，高房价似乎只能延续下去，近期也极可能还要延续下去。但作为理性的人，知晓其他国家、地区相关经验教训的执政者，应该知道楼市泡沫膨胀得越大、越离谱，一旦破灭的后果也会更加惨烈。日本泡沫经济的前车之鉴并未淡出我们记忆，他们付出了“失去的十年”，乃至二十年的成本。而我们，又有几个十年可以失去？ 17 k9h?s*  
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　　（作者：柳博）

摘要：如果城市化率每年提高一个百分点，新增的城市固定资产投资需求就是6.6万亿元 uZg[PS=@!X  
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　　作者 匡贤明 wm'a)B?  
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　　刚刚结束的中国经济工作会议为未来的中国发展定了调，不能再把发展的基础建立在靠出口拉动的外需增长上，必须走靠内需发展的道路。而城市化进程将是扩大内需的一股重要力量。 j& H4L  
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　　但一个值得注意的现象是，房地产价格与城市化却出现了相互背离的逆城市化趋势。 |+aUy^  
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　　城市化率“倒U”过程 9i=HZ\s3  
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　　所谓逆城市化，就是许多原先来自农村的城里人又回到农村建房，准备在农村颐养天年的现象。这种现象在长江三角洲已成一种趋势。逆城市化现象将会严重阻碍扩大内需。 G[bWjw86O  
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　　有专家指出，每增加一个城市居民，城市需新增固定资产投资50万元，如果城市化率每年提高一个百分点，新增的城市固定资产投资需求就是6.6万亿元。这无疑是一个巨大的经济增长动力。“十二五”末期，城市化有望从当前的不到46%提高到60%左右，这意味着有2亿多人将从农村进入到城市。合理的逻辑是，扩大内需、转变发展方式，需要做大做强城市化这篇文章。 zAZ+'9LB  
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　　农民能够在城市定居并逐步融入城市，一个基本条件是“住有所居”。一般来说，城市化率越高，意味着对商品房的需求（包括租与购）越大，商品房的价格（租金或售价）也越高。但是，当商品房价格上涨超过居民收入上涨幅度时，城市化的门槛将逐步提高，城市化的速度将受到影响，甚至出现“逆城市化”。 BM vG
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　　我们可以把改革开放以来30年的城市化进程粗略地分为三阶段：第一阶段，1979-1995年间，城市化率从18.96%提高到29.04%；第二阶段，1995-2005年间，城市化率由29.04％提高到42.99％；第三阶段，2005-2008年，城市化率从42.99％提高到 45.68％。 ^D%hKIT  
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　　城市化率经历了一个“倒U”的发展过程，从年均增长0.63个百分点（前16年）到年均增长1.4个百分点（中间10年），然后迅速下降到0.9个百分点（后3年）。 \U?$r[P  
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　　根在控制房价收入比 e2dg{n$6"  

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　　什么原因使城市化率出现这样的变化？ 1^HmM"DD  
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　　前16年，由于城市化发展战略并未得到广泛认可，城市化率提高缓慢是可以理解的。中间10年，城市化发展战略得到确定，城市房地产价格（租或售）还没有上涨成为家庭的主要开支。较低的住房市场价格反而在一定程度上促进了城市化的进程，但是随着房地产价格相对于居民收入的全面走高，后三年城市化率的速度快速下降，尤其是，2008年城市化率仅提高0.74个百分点，仅比前15年平均增速高0.1个百分点。换言之，如果房价超过居民收入差距过大，城市化率有可能在未来几年停滞，甚至出现逆城市化—城市现有居民无法在城市支付居住价格，最后被迫离开城市。 R^ln-H;  
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　　需要深入思考如何防止这个趋势发展下去。唯一办法是，控制住房价格上涨与居民收入上涨的差距。第一，全面管制。改革开放前30年住房问题的严重性已经说明，全面管制住房市场必然带来房屋的短缺。第二，全面市场化。这显然不是最优选择。在当前贫富差距如此悬殊的情况下，全面市场化只会使住房资源集中在少数人手中。第三，重构住房制度，加强保障性住房供给和加大市场化供给总量。前者要求政府把中低收入阶层保障性住房问题解决好，后者则要求政府放开相应的行业管制，鼓励生产商更多地提供商品房。而这必然涉及土地制度改革，包括农村土地流转制度的改革，也包括政府对商品房的财税政策调整。 HkL:3 E.  
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　　从短期看，使房地产价格上涨速度与居民收入上涨速度相匹配，可以缓解社会矛盾；从中长期看，可以防止逆城市化的出现，保障城市化健康发展，进而真正形成经济发展的内生动力。 ^E#i5d+'N  
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　　作者系中国（海南）改革发展研究院公共政策所副所长、副研究员

北京房价接近3万一方