近日，广州市国土房管局首度发出警示：当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。目前，衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。据计算，目前广州楼价有3个指标已经超出警戒线，分别是房价租金比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比。对此，中原地产研究部胡广东分析，广州房价短期内不具备赶上北京、上海的能力，有追赶空间，但空间不太大了。 J4hL_i
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　　房价租金比：超标 $t+,Tav  
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　　正常值：1∶200~1∶300　广州：1∶327左右 10Q ]67  
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　　解释：房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系可反映该地区房产运行状况。 #mxPw  
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　　计算：去年广州市一手住宅均价是9346元/平方米；据满堂红地产数据，去年全年广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为28.6元/平方米·月，全年房价租金比约为1∶327左右。 RU|Q]Ymx  
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　　对比：去年12月深圳房价租金比约1∶480，上海房价租金比为1∶500，北京房价租金比大概维持在1∶540左右。而广州12月份房价租金比1∶364。 }CSDV9).S  
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　　投资客比例：未超标 RHW]Z Pr<  
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　　警戒线：30% 广州：20%左右 g&L!1<, p  
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　　解释：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。 M-VX;/&FR  
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　　计算：广州投资投机接近临界线，但尚未达到。满堂红地产研究部周峰介绍，一般认为，100个买家当中，投资或投机的比例占30%以上则属于有泡沫。而在该公司成交客户测算中，去年购房者中27%属于投资或投机，73%属于自住。 #\{l"-  
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　　中原地产区域营业总监潘婉霞透露，2009年投资比2007年更多，但占比不过两成左右。投资比例算是高了，但是仍在安全线水平。如果高于 30%就会比较危险，由于目前很多物业出租收益比较差，导致出现一个问题，当资产价值回归时，物业投资收益会缩水比较厉害，风险比较大。 [jQp
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　　房价收入比：超标 aqZi:icFa  
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　　正常值：3～6倍　广州：约11倍 qz_7%c]K[  
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　　解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。 >58YjLXb  
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　　计算：据广州市统计局数据，2009年，广州城市居民人均可支配收入27610元。按一家三口计算，则家庭年均可支配收入为82830元。为保持与北京、上海的可比性，去年房价均价统一使用戴德梁行数据，该统计广州均价为9409元/平方米，与广州官方统计数据相差不大。按一套房子90平方米计算，总价需要846810元，市民需要11年时间买一套房。 xK[ou'  
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　　对比：同样假设三口之家购买90平方米房子，根据各地统计局公布的去年人均可支配收入水平和戴德梁行去年房价均价计算，北京、上海和深圳都约需 16年购买一套房子。 ,L2ZinU:  
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　　房价GDP比：超标 5Pc;5 o0C  
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　　正常值：两者涨幅相当　广州：约4倍 ;+R&}[9,A)  
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　　解释：GDP也就是国内生产总值，它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标，房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅，也就说明房价涨幅过大。 {lzWrUGO  
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　　计算：据***广州市委九届八次会议披露，去年广州市GDP预计增长11.4%。据广州市国土房管局数据，去年广州一手住宅均价累计上涨40%，约相当于GDP涨幅的4倍。 Y1\}5k{>  
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　　对比：据媒体报道，上海房价涨幅超过了GDP增长的7倍左右，北京为5倍左右，深圳为8倍左右。 { 'eC`04E  
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　　买房者手记 u/
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　　看楼一年 房价从万一涨到两万 C3f' {}  
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　　蔡先生从去年年初开始关注海珠区工业大道某大型楼盘。去年年初，这楼盘均价是1.1万元/平方米。当时蔡先生觉得房价对比自己的收入还是太高。随后一年过去，今年年初新一期房子房价已经涨了7000～9000元/平方米。“每平方米1.8~2万元，我的工资却一直都没涨，这怎么买啊？”蔡先生又是后悔又是困惑。 `g?Negt\v  
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　　买涨不买跌，广州楼市去年急剧涨价，买房的人随之创下历史天量。据广州市国土房管局数据，去年全市十区商品房成交面积1937.6万平方米，成交金额1374.55亿元，比2008年翻番，甚至比2007年分别增25.1%和38.8%。 [85spub&}  
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　　据广州市国土房管局发布的年度报告，广州一手住宅全年均价与2008年基本持平，但三季度后房价增幅较快，累计涨幅超40%；中心城区房价增速突出。 }"H,h)T  
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　　租金涨幅追不上房价 iq8<ov  
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　　陈姨帮朋友代管出租华景新城一套房子，买入时总房价50多万。这几年陈姨觉得市场租房需求还是很旺的。但是这套房子的租金却一直没怎么涨过。近日，广州市国土房管局发出警示，当前房价租售比已超过国际公认的风险警戒线水平。如果按照房价租金比算，陈姨代管的房子房价租金比在不断上升，收益率在不断下降。 Vm(y7}Aq{  
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　　不过，记者也了解到，个别片区的租金涨幅还是比较大，比如海珠区新港西路附近某小区租房，在2007年时大约是1800元可租三房一厅，但现在租价已经到2100元左右租两房一厅。

摘要：在去年一揽子的政策刺激下，广州楼市全面复苏。 y{B=-\O]  
  每经记者朱玲发自广州 7?!d^$B  
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　　在去年一揽子的政策刺激下，广州楼市全面复苏。1月20日，广州市国土资源和房屋管理局公布的2009年广州房地产市场运行情况表示，2009年广州商品住宅（含一手、二手）成交面积约为1937 万平方米，成交金额为1374亿元，分别同比增长了92.5%和92.3%。其中一手住宅成交量达978万平方米，成交金额914亿元，分别同比增加 76.9%和77%，一手住宅成交均达9346元/平方米；二手住宅成交面积和成交金额分别为958万平方米和460亿元，分别同比增长111.6%和 132.1%。 93
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　　2009年，广州房价与2008年基本持平。前8个月，房价保持温和上扬态势，但自9月起，房价快速冲高，10~12月房价连续3个月破万元关口，12月达到11263元/平方米。中心城区房价增速更为突出，成交均价达11883元/平方米。 ~]|6T~+]83  
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　　（每经记者朱玲）

从广州目前的市场趋势看，租售比越来越低。最近一手成交量跌了四成，二手成交量跌了三成，楼价却仍然在涨 y4 #>X  
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　　市国土房管局日前发出预警，称当前房价租金比已超过国际风险警戒线 }z'8Bu  
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　　近日，外地公布了2009年1￣10月的房屋租售比引起市场关注，北京的房屋租售比超过1：434，上海的房屋租售比超过1：418。广州市国土房管局也于今年1月20日对楼市发出预警，称当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。 7dTkp!'X-  
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　　“房屋租售比”是指一套房子每平方米月租金与房屋销售均价之间的比值。国际公认的标准租售比以在1：200～1：300之间为合理区间。而在中国，北京、上海、广州都已经显著超过了1：300，这是否预示市场泡沫较多，投资风险增大呢？不同的观察者有不同的结论，中原地产物业部副总经理潘婉霞认为，当前房屋租售比的信号作用不容忽视，而合富置业首席市场分析师龙斌则认为，对于当前房屋租售比不用过分敏感，投资风险宜从多个因素综合考虑。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文／图／表：记者吴润洲 hn7# L   
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　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，警示市场风险的指标有多个，宜综合衡量，不宜单独看房屋租售比。除了房屋租售比以外，房屋换手率、（买方）借贷率、（卖方）流通房屋借贷率、空置率、房价收入比等都是比较重要的指标。 U/66L+1  
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　　总体而言，2009年广州楼市房屋换手率并不高，主要体现在一些换房和保值需求，这些需求是2007年需求的集中爆发。2009年广州批准预售量是600万套，而当年成交量是900万套，存在300万套的供给缺口，可谓是供不应求，因此并不存在明显的泡沫。据了解，四五年前不贷款的买家占到 40％￣50％；后来买房贷款的习惯开始养成，另外楼价飙升，目前借贷买家占60％，上升也并不明显，一次性付清买家仍高达20％￣30％。 13$%,q
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　　商务区大盘小户型公寓租得起价 )Yh+c=6 ?  
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　　广州整体租售比已稳居1∶300的安全警戒线以上，但全市租售比却呈现明显不平衡。龙斌介绍，租售比最低的是郊区等受市场利好透支性增长的地段，这些地段本来基础设施较差，居住氛围不浓郁，由于地铁或BRT的开通，使楼价迅速飙升，而租金却未能获得相应的增长，如车陂板块的春江花园去年 10￣12月受地铁利好带动，租售比已达1∶306，而市桥番禺奥林匹克花园，租售比也达1∶314。 +5g_KS  
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　　而租售比较高、位于安全警戒线以内的多是市中心一些地区，比如小户型的公寓、CBD附近的商品房、地铁沿线的成熟社区和外籍人士租赁活跃的社区。如商务氛围成熟的天河北，中怡城市花园、侨林苑等不但交投活跃，租金水平也相对较高，目前租售比均在1∶300以内。主打小户型的楼盘，有的尽管距热门写字楼有一定车程，但租赁回报也不错，如东方都会广场、世纪华都、天逸名都等。2009年第四季度，东方都会广场的租售比仅为1∶264，而世纪华都的租售比也只是1∶278。 P-9)38`5  
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　　除市中心外，部分潜力区域内的租售活跃楼盘，也不乏位于租售比安全警戒线以内的楼盘。据合富置业发布的《2010年广州二手房白皮书》显示，位于旧机场的白云新城改造提速，对周边楼盘价值提升有明显作用，成交价格走高。该板块从2009年1月的5547元／m2持续上扬到12月的8203元／m2，但较全市成交均价约低了28.6％，未来仍存在补涨潜力的同时，区内众多楼盘也是置业投资的优选。如白云明珠广场、又一居、时代花园、万方园和金迪城市花园等楼盘，目前租售比仍处于1∶300以内。 .ljnDL/  
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　　投资收益主要来自房产增值 RtkEGxw*^  
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　　国际上的成熟市场租金收益保持在比较高的水平，一般在1：300以内，但遇上国际金融危机，租售比也有所下降。伦敦、东京的租售比较高是因为城市化完成、人口稳定、社保完善，经济增长长期位于低水平，房价涨势也不明显。其高端租赁市场买卖均衡，一些高端物业是有钱人的投资品，非普通阶层所能负担，租金的确是持有高端物业的重要收益来源。 ,\W 8b-Z  
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　　目前国内城市化尚在进行中，福利、教育等诸多因素与户口挂钩，户口又与住宅挂钩，这都会导致购房需求非常旺盛和复杂；再加上经济持续高速增长、居民缺乏投资渠道等因素，导致房价飙升。对投资收益，买家应在认识上有所转变。龙斌认为，在房价上涨和通胀预期下，房地产收益的主要来源将不再是租金，而是房产增值收益。当租售比下降时，买家会考虑长期持有，依靠转手的溢价赚钱，平时租金只是长期持有的一种调剂。 ]!W=^!  


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　　从当前宏观调控的态势看，对投资行为进行抑制，估计2010年二手楼市的投资比重会下降，特别是短期炒作热情会大大下降，楼市观望气氛渐起，置业者依靠短炒获益几无可能，长线持有保值获益增多。 q<x/Hat)  
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　　香港虽是成熟的租赁市场，在过去，香港跨国企业外籍人士高端租赁拉高了楼价，但近年却呈现了与内地相同的态势，流动性显著增强，楼价增长也开始缺乏租赁的支撑。2009年香港楼市平均涨幅达20％，房屋增值收益也成为了买家投资收益的主要来源。 '
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　　租售比信号作用不可忽视 IEL%!RFG  
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　　虽然广州的租售比已经高于1∶300的国际警戒线，但置业者购房热情仍然不减。中原地产物业部副总经理潘婉霞认为，在通胀预期下，置业者把“资产保值”作为了置业判断的首要因素，对于租金回报率并不是太在意。但她提醒，要重视经济规律，租金回报率还是具有较强的信号作用，按揭置业者不可忽视信贷风险。 7~G9'P<  
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　　置业者首要考虑“保值” p}}R-D&K  
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　　从广州目前的市场趋势看，租售比越来越低。一般而言，成交量下降会带来楼价下跌；可是，最近一手成交量跌了四成，二手成交量跌了三成，楼价却仍然在涨。潘婉霞表示，1月份，广州居民又感受到了明显的物价上涨，对于手上有闲钱的人士来说，租售比现在不是他们的首要考量，把资金转换成固定资产抵御通货膨胀才是他们最关切的问题。 B{n,t}
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　　此外，将来市区置业选择余地更小也是置业者在高位蜂拥入市的原因。从2009年拍出的新地块来看，每平方米建筑面积的土地出让价格都超过了万元，这些高昂的出让价格衬托得现在1.5万￣1.8万元／m2的市区楼价并不是高得离谱，依然给后市带来了上升的想象空间。 wyH[x!QX  
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　　租售比出现区域“倒挂” 7y'RFD9@{  
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　　据潘婉霞介绍，在国际发达的租赁市场，通常是中央商务区周边的租售比高于生活区。广州却呈现了相反的情况，天河北的租售比不如后天河北生活区，新中央商务区珠江新城的租售比又不如旧中央商务区天河北的租售比。比如粤垦路的金燕花园现在售价9000元／m2左右，天河北公寓的均价在1.5万元／m2左右，天河北的价格将近高了一倍，而租金只多了20％。这种商务区和生活区租售比的倒挂是市场供求决定的，写字楼供大于求，导致了写字楼没有住宅贵；同样，写字楼周边公寓供应量大，楼价单价较高，也导致了住宅租售比“倒挂”。 Co9^OF-k  
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　　港人仍看重投资回报率 Fk&c=V;SU  
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　　中原地产潘婉霞介绍，香港的楼市近年来出现了一种特殊的买家，“豪宅收藏买家”。这种买家买入的都是绝版的景观别墅，他们对于价格并不敏感，甚至买入“7万港元一 5ORo3T%  
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　　口尺”（合70万元／m2）的豪宅，而且，不自住不出租，根本谈不上租售比。这种豪宅更多的还是身份和地位的象征，对于大众投资没有借鉴意义。 r5S[-`s;  
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　　对于香港普通居民来说，还是比较看重投资回报率的。香港商铺价格较贵，投资回报率低于3％；但是香港的住宅投资回报率一般是超过3％，高于内地的水平。港人都注意到，香港房地产调整的时期都是投资回报率最低的时期，那个时候“击鼓传花”的游戏就会戛然而止。 j.[.1G*("  
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　　潘婉霞提醒广州投资者，现阶段如果欲买入的物业租金回报率低于3％，就需要再审视其升值潜力和收藏价值了。一次性付款的买家尚不需要考虑太多，而按揭买家就要有所警惕，如果利率上浮1.1倍，购入低投资回报物业就可能存在较大的利率差风险。

摘要：有媒体报道，建设银行、中国银行等多家银行此前暂停的房贷放款昨日重新启动。2月房贷额度可能出现相对宽松局面，激发市民购买欲 d"
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　　信息时报讯（记者　罗莎琳）日前，有媒体报道，建设银行、中国银行等多家银行此前暂停的房贷放款昨日重新启动。由于工作日较少，2月房贷额度可能出现相对宽松局面。业内人士预测，重启贷款可能会进一步激发市民的购买欲，因为1月份受信贷收紧的影响，成交量明显放慢。 L]|gZ&^  
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　　满堂红研究部经理周峰表示，银行愿意放贷，至少有需求且必须依赖贷款购房的客户目前仍然有入市的冲动，现阶段等同于在不断地积累有效客户，等春节后，储备了一定量的客户便会被激发出来的。据悉，由于1月份部分银行已经开始停止房贷，业内人士预计，对于1月的成交，部分会压后到本月开始放贷，可能会增加本月的楼市成交量。而楼市回暖则需要等到春节之后。 I.(,hFx;  
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　　著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，目前粤多家银行重启房贷放款，对于广州楼市的稳定发展和促进房地产投资具有作用，同时，消除了因其他城市大部分银行“断贷”所产生的恐慌，也打破了银行收紧放贷的猜测。由于2010年银行放贷按照月额放贷和工作日多及贷款人员增加，才出现部分银行透支超过月放贷额，导致今年1月放贷达到1.6万亿。 o+iiSTJEe  
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　　因此，2010年2月份，工作日的减少，2月房贷额度会出现相对宽松局面，而购房者又可以继续投资或购买房产，需要贷款的，又可以到银行办理银行按揭业务和商业贷款。

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　本报讯 （记者蒋悦飞 通讯员穗房宣）2009年是名副其实的买楼年。在这一年当中，广州全市十区商品住宅（含一手、二手）成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和 1374.55亿元，比2008年翻了一番。 ITXa&5D  
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　　昨日，市房管局通报2009年12月和2009年全年房地产市场运行状况，在近期宏观政策频出的情况下，广州房价上升态势未改：12月广州十区一手住宅交易均价为11263元/平方米，同比上升40.6%，环比上升9.5%，已呈现价升量减态势。 5X$jl;6  
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　　看点一 |-67\p]  
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　　成交面积和成交金额翻番 u(.e8~s8  
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　　2009年全市十区商品住宅成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和1374.55亿元，分别同比增92.5%和92.3%，比 2007年分别增25.1%和38.8%。 ./Zk`-OBT  
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　　看点二 nsC3  
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　　全年累计涨幅超过40% =%K;X\NB  
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　　2009年全市十区一手住宅成交均价9346元/平方米，同比涨0.1%，全年房价与2008年基本持平。特别是从去年9月起，房价快速冲高，10～12月房价连续3个月破万元关口，12月达到11263元/平方米，累计涨幅超过40%。 3BUSv#w{i  
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　　从区域来看，中心城区房价涨幅更明显，全年中心六区房价为11883元/平方米，涨10.4%。 SYJD?&C;  
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　　看点三 V#$RR!X'  
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　　二手交易猛增111.6% {*" |#6-  
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　　2009年二手住宅成交面积高达958.74万平方米，交易登记面积增幅均超一手住宅。从全年交易登记总量来看，二手住宅的成交面积虽略低于一手住宅的978.32万平方米，但其111.6％的同比增幅远高于一手住宅的76.9％。 7hcYD!DS  
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　　去年12月房价创新高 9ULQrq$?  
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　　2009年最后一个月，广州房价再上一个新台阶：2009年12月，广州市十区一手住宅交易均价为11263元/平方米，同比上升40.6%，环比上升9.5%。这是自2008年以来广州一手房均价新高，未破2007年最高峰(11574元/平方米)。 g}{aZ$sta  
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　　从12月份的报告来看，广州的房价还在涨。广州市国土房管局抽取去年11月、12月成交面积均大于4000平方米的17个典型楼盘网上签约情况，均价全都应声上涨，上升幅度最高达12.7%。 R4cM%l_#W  
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　　不过，12月份的成交开始有些回落。12月广州楼市成交出现下滑，全市一手住宅交易面积为74.36万平方米，环比减少3.8%。 ^A/k)x6  
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　　周边四区成交量大跌 5r|,CQ7o  
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　　不过，从最贴近市场的12月新建商品住宅网上签约情况来看，新建商品住宅网上签约总体量跌价升，中心城区均价上升速度放缓。广州市十区新建商品住宅网上签约均价为12803元/平方米，环比上升8.1%。其中，天河、番禺、萝岗均出现均价下跌。 Cctu| ^V  
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　　从区域成交情况来看，中心六区12月新建商品住宅签约均价达16146元/平方米，环比上升5.4%，上升速度出现放缓（11月份环比上升 10.5%），签约面积30.70万平方米，环比减少7.8%。 YnAm{YyI  
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　　签约面积占全市面积的比例为56.5%，与2009年11月相比所占比重上升9.1个百分点。新四区12月新建商品住宅签约均价为8457元/ 平方米，签约面积23.61万平方米，占全市签约面积的比例为43.5%。从本月新建商品住宅网上签约情况来看，中心区域由于其资源稀缺性，使得其对市场资金仍存在吸引力，价格仍出现上升，但随着价格的上升，其快速上涨的势头出现放缓。但在价格上升的过程中，签约量仍持续下降。周边四区签约面积出现较大幅度的下降，签约均价出现小幅下跌。 wKxtre(v  
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　　房管局提示房价风险 \V8PhO;j  
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　　市房管局新闻发言人黄文波提示：2009年10～12月房价连续飙升，未来走势不确定性增加；当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。 Rtl"Ub@HV  
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　　合富置业首席分析师龙斌表示，在高房价之下，广州楼市会进入一个消化期，购房客需要对高房价进行消化，而二手房交易也需要对营业税调整进行消化。 ,!y$qVg'\f  
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　　未来30年房价不会一直升 "ne?P9'hF  
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　　本报讯 （记者蒋悦飞）针对媒体之前报道的省房协会长表示“房价30年不会跌”的报道，昨日，省房协会长蔡穗声澄清，他只是对今后房价的总体趋势看好，但是在未来 30年内不是直线上升的，也会有涨有跌，肯定也会有像2008年那样的困难时候。 1};Stai'  
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　　蔡穗声表示，过去30年，房价有好几次跌的时候，但总体来看，房价是上涨的。现在是工业化、城市化、现代化同时进行，中国经济整体向上，土地资源日渐趋紧，所以房价总体是看涨的。“当然，在这个过程中也会有起伏，房地产肯定有低迷、惨淡的时候。”

摘要：广州市区的楼盘价格在政策重压下依然坚挺。 Z\(q@3C  
  每经记者 朱玲 发自广州 +r�  
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  随着去年年底以来一系列房地产业调控政策的“着陆”，以及存款准备金率的上调，广州楼市的成交量开始萎缩，据悉，今年1月1日~24日，广州一手楼盘网上签约数较上月同期下滑了16%，同比去年同期也下滑了15%。而在成交价格方面，广州市区和郊区的楼盘却呈现出不同的趋势，由于去年广州中心城区楼市供应量为236万平方米，仅为广州总体供应量的三分之一左右，且预计今年上半年广州中心城区住宅新增供应也仅为126万平方米，同时广州市场的需求更多集中在市区之内，因此，广州市区的楼盘价格在政策重压下依然坚挺，而郊区的房价却已经出现了下滑的苗头。 gT6z9  
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  广州地产经济专家邓浩志指出，从去年底相关政策出台到现在，房地产业已经从国家扶持的对象变成现在重点调控的对象，一旦今后国家继续出台一些行业政策调控楼市，广州郊区楼盘价格将领跌广州楼市。 BwN0!lsF3  
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  市区郊区“两重天” WJ]T\DI  
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  记者在调查中发现，在一系列政策组合拳的影响下，广州楼市的成交量正在不断下滑，但在房价方面，郊区和市区的楼盘却呈现出两种不同的趋势。 =1@u  
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  合富辉煌集团市场研究部报告显示，虽然从去年12月开始，开发商出货的意愿就很强烈，但实际降价销售的楼盘并不多。报告指出，市区中心的优质楼盘的客流量虽然有所下降，但这些楼盘价格仍呈现平稳或上升的趋势，目前来看降价的可能性较低。 s-NX 
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  记者了解到，1月23日开盘的广州海珠区某楼盘，从12月底开始，已两次调高价格，从最初的1.5万元/平方米调高到2万元/平方米，如今最高价已达2.3万元/平方米，较最初的价格上涨了53%。 <X#C)-.  
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  对于市区房价不跌反涨的现象，一位开发商人士表示，“它一下涨到这么高的价，就算想降也难，降了如何对已购房的消费者交代？” .y' >[  
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  而在广州郊区，房价却出现了下降的迹象。记者了解到，同样在本月开盘的广州市远郊增城的某大型楼盘，其开盘均价仅为6500元/平方米。据悉，该楼盘的房价此前最高曾被调至1.2万元/平方米，而在正式开盘时，却几乎被“腰斩”。“面对楼市的调控政策，我们也非常关注”，该公司的一位相关负责人表示，“对比一下价格，就可以猜出背后公司应对政策的思路。” DcS+_>a\{l  
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  对于市区房价和郊区房价目前的不同走势，业内人士认为，这主要是市区和郊区楼市不同的供需情况所造成的。 [DYQ"A=)d  
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  戴德梁行2009年住宅市场报告显示，2009年广州市新增楼市供应量为605万平方米，其中广州中心四区的供应量为236万平方米，仅为总体供应量的三分之一左右。预计2010年上半年广州中心城区住宅新增供应量为126万平方米。“就目前的广州市场而言，可销售项目大多集中在郊区，但从传统意义来讲，市区则是需求更为旺盛的区域。”仲量联行投资部的刘裕通表示。 `{
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  邓浩志也表示，近几年市区很少出让地块了，但同时郊区的土地开发量却非常大，一旦今后国家继续出台一些行业政策调控楼市，将会使郊区楼盘领跌于市区楼盘。 L@rcK!s,lD  
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  “外围楼盘将率先开启降价，特别是那些小开发商 （开发的楼盘）。”上述开发商人士表示，特别是近期不少银行开始暂停房贷，未来加息的可能预期更强。“这将会使得郊区盘更早进入调整期。”刘裕通说。 HRpte=`q  
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  总体成交持续下滑 8%:Iv(UMk  
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  某网站对广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）官方网站的监控数据显示，1月1日~24日，广州一手楼盘网上签约数达4749套，日均签约套数约198套，环比上月同期的 5665套和236套下滑了16%，同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。 1wii8B6  
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  广州市房管局新建商品房网上签约的数据显示，随着价格不断攀高，12月广州市新建商品房网上签约5827宗，较11月减少30.5%，网上签约面积62.3万平方米，环比减少21.7%，网上签约金额83.8亿元，环比减少14.7%。 ),_@WW;k  
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  分析人士称，去年12月以来的一系列调控措施已经初见成效，今年1月国家对金融信贷方面的调整更是让楼市迅速降温。 U%-A?5  
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  去年12月，广州市一手住宅成交均价再次突破万元大关，达到11263元/平方米，这是广州一手住宅成交均价连续第三个月“破万”。 v<k?Vu  
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  面对一路飙升的房价，去年12月以来，中央频频释放调控信号，遏制部分城市房价过快上涨；国务院等先后发出了 “国四条”、“国十一条”等重要的宏观调控楼市政策。1月18日，央行上调存款准备金率0.5个百分点。此后，市场又传出中国银行等金融机构暂停发放贷款的消息，让火爆的楼市迅速地“降温”。 V(}:=eK  
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  “去年底的政策由于没有具体的执行细则，对开发商影响力度不大”，刘裕通表示，而由于信贷和房地产密不可分，随着信贷的收紧，市场政策更不明朗，买卖双方观望气氛更为浓厚，量价齐跌的可能性扩大。 yER(6V'\iQ  
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  邓浩志表示，目前国家出台的政策从最初调控房地产业，开始向信贷方面调整，从而间接作用于房地产市场。 -+-?w|}qV  
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  开发商更趋谨慎 =&6eM2>P  
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  有分析认为，如果今年国家落实600万套的保障性住房，将对商品住宅市场带来一定的冲击，对于开发商而言，价格上的松动和调整在所难免。 D#aDv0b  
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  “存款准备金率上调之后，若市场再出现加息的传言，那么开发商将会转变思路，因此今年第一季度可能仅仅是量的下跌，第二季度或出现价格的调整。”邓浩志认为。 UJUEYG  
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  刘裕通表示，从调查数据可看出，这一系列楼市政策的调整特别是信贷变动，使得开发商不论是拿地，还是整体战略都将更为谨慎。 Fk
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  邓浩志指出，目前已经有不少开发商表示去年房价确实升得太快，担心这样过快上涨会带来泡沫。2007年的教训是非常深刻和惨痛的，所以一些开发商在考虑是否应当在价格上作出调整，尽早***。尤其是对于小开发商而言，推出部分楼盘，尽快回笼资金，才不至于在日后陷入困境，投资客也在考虑目前是否应该出货。

政策频出令楼市陷入观望期。 CFP供图 l,:F  
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　　根据本报记者调查，目前，包括北京、上海、广州在内的一线城市，由于投资需求受到抑制，1月前两周成交量急剧下滑。不过，与此同时，大量资金流向二、三线城市，尤其是具有炒作概念的城市，使得包括海南、珠海在内的个别市场泡沫再现。 +V+a4lU14  
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　　文/表 记者方利平、张忠安
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　　一线城市 &zs$x? /  
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　　二手楼成交大减 Wm|lSisY  
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　　自去年12月开始，国家多次出台措施，调控房地产市场。一系列组合拳的出击，正使国内房地产市场发生重大的转变。在广州、上海、深圳等一线城市，房地产调控政策已经显示出威力，买家观望气氛加重，投资客逐步撤离市场。 6RM/GM  
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　　广州诚赛按揭公司总经理卢志光表示，首付最低两成、利率最低七折的优惠政策取消，对市场影响很大。1月本来就是房地产市场的淡季，往年，该公司 1月成交要比前一年12月高峰期减少一半左右，但今年1月前两周，成交环比少了60％～70％，以往二套房和首套房的成交大致各占一半，但1月前两周其业务中二套房占比只有10％左右。 7KPwQ?SjT  
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　　而一手市场方面，据焦点网对阳光家缘网签数据监控，“国十一条”出台半个月后，广州一手住宅成交出现价量齐跌趋势。今年1月1日至24日，广州网签成交4749套，同比下跌14％，环比回落16％。 .2pK.$.  
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　　“由于目前市场投资品种很少，特别是二手房业主不急于出售，也不愿意降价，而由于受到春节假期、楼市调整预期等因素影响，买家现在也不急于出手，因此，导致目前广州二手楼市基本上是有价无市。”广州另一按揭公司副总经理告诉记者。 l@\
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　　上海 创50周成交新低 : jx4{
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　　克而瑞中国的统计数据显示，1月18日～24日期间，上海市仅成交14.19万平方米商品住宅，同比下滑17.2%，创近50周以来的成交新低。据上海永庆房屋研展部统计表明，截至21日，上海一手住宅成交3618套，与去年12月相比下降58.5%，相比前一周，成交量降幅加大。 V:2 7)]q  
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　　深圳 22日起成交急跌 Wf<LR3  
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　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据计算，1月18日~24日，深圳一手房成交量共计884套，当周前四天日成交量均在150套以上，但是从1月22日起，成交量开始急跌，22日新房无成交。 Bf:Q2slqI  
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　　二线楼市成资金新战场 6Iw\c  
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　　资深“热钱”研究专家、广东省社会科学院产业经济研究所副所长黎友焕表示，近期国家密集出台调控政策，很多大城市交易量急剧下降，其监控结果表明，目前在一线城市，房地产市场有价无市的情况非常严重，二线城市成交保持平稳，三线城市交投还比较活跃。黎友焕表示，二、三线城市楼市的炒作资金，尤其是海南这些爆炒概念的资金，主要来自国内，只有很小一部分来自境外。据其监控的情况，国家调控政策出台后，境外“热钱”撤出楼市的迹象很明显，而且量很大。 yBRC*0+Vy  
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　　除了购房团大幅扑向海南，参与圈地建房的资金更是提前“潜伏”。根据海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，就有十万浙商进驻海南，仅注册资本就达到百亿元。其中，市场占有份额高的耀江集团、吉利集团、国都控股、中凯企业、广厦集团、美都控股、二轻集团等开发企业都来自浙江。 bi:8(Q$w:`  
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　　珠海的情况和海南大同小异，据有关方面透露的数据，珠海接近94％的本地居民有自己的住房，30％以上的本地居民甚至有两套或以上的住房，去年以来炒作珠海楼市的资金，大部分来自外地。据珠海市统计局透露的消息，去年珠海楼市资金一半左右来自外地，其中大约20％左右来自浙江。 kR9-8I{J  
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　　多数业界人士认为，目前城镇化建设加速将为二、三线城市提供投资商机。东方证券分析师认为，一线城市僵持阶段将会持续，缓慢周转使普通住宅开发失去吸引力。而二、三线城市供应不受限、需求增长、政策支持，将成市场资金角逐的“战场”。 or]IZ2^n  
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　　二三线城市 |%v^W 3  
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　　海南 LF7SS;&~f  
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　　5天售楼量赶上去年一年 %bfZn9_m  
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　　1月6日，海南国际旅游岛概念使得全国炒房资金蜂拥而入，海南楼市成交大增，房价飞涨。仅在获批后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到 2008年全年销售量的总和。海口某楼盘16日的价格为每平方米1.5万元，17日已上涨到1.7万元，而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。前几天在海口看房的徐小姐亲身感受了海口楼市的“海鲜价”，“世纪大桥万绿园附近的一个楼盘，一天就涨了3000元/平方米。” c)tfAD(N8x  

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　　珠海 njw|JnDv  
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　　900多套房开盘“日光” >3_Gw4S*H  
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　　除海南外，拥有港珠澳概念的珠海也成为资金关注的热点。 i?~3*#I pD  
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　　据珠海市统计局本周发布的分析报告，2009年全市新建商品房销售面积同比增长60.9%。房地产市场重现2007年高峰期的繁荣热闹景象，排队购房、购号现象再现。下半年，房价涨幅明显加快。2009年一季度，全市商品房预购均价为7071元/平方米，到四季度已达8654元/平方米，主城区商品房预购均价快速上涨，9月开始突破一万元，之后成交均价一直在万元之上，其中12月预购均价达11686元/平方米。 pmilrZmm]  
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　　本报驻珠海记者陈治家介绍，尽管国家持续出台调控政策，但是今年1月份，珠海楼市仍在持续升温。元旦期间，华发四期一开盘，900多套房一天就被抢光。楼价方面，去年全年均价涨幅达40％左右，而今年仍在继续上涨。二手市场去年成交量同比上涨117％。 C-[1iW'  
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　　中山  bF(f*u  
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　　1月以来日均 ]~nKK@Rw  
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　　成交200多套 V> bCKtf&  

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　　珠海房价飙升也带旺了与之毗邻的中山房地产市场，据《中山日报》谙熟楼市的专线记者李丹丹介绍， 1月本应是淡季，但今年1月，中山楼市却少有的畅旺，每天成交200多套，与去年12月的高峰期持平。 p$>l7 ?h  
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　　此外，部分投资客已准备转战内地城市。在广州从事房地产投资多年的英先生表示，现在广州楼价太高，总体升值潜力基本达到饱和，准备回老家武汉投资房产。“现在广州楼价太疯狂，生意也不好做，准备去西安买几套房子投资。”在从化从事贸易的谢先生也对记者如是表示。 =ruao'A  
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　　风险提示 f {" ?%Ku#  
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　　二线城市 U?=Dg1  
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　　对于投资客而言，最值得注意的风险是许多二、三线城市二手成交市场不活跃，买入容易***难。 `g})|Gx  
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　　李丹丹表示，2007年楼市高涨时，确实有大批深圳和香港的投资客大批买入中山楼房，不过由于中山二手房市场成交不活跃，2007 入货的外来资金，至今仍套在其中。以凯茵新城为例，2007年时，凯茵新城的普通套房均价在4400元左右，现在经过一轮回调和上涨后，目前均价也在 4500～5000元，除掉税费，投资客难以获利，更重要的是二手市场没什么人接盘，那些人只能作长期持有的打算。

挑，今日先有一堆X江花园准业主集体上访，开发商毁约不卖房

睇下几时爆